Nguồn cầu nhà trọ cho thuê bình dân bắt đầu bão hòa

Tại khu vực nội đô Hà Nội, khó có thể đếm được đã có bao nhiêu phòng trọ, dãy nhà trọ mới mọc lên trong năm 2013. Và một thực tế bất ngờ là hiện nay đang có rất nhiều khu trọ ế ẩm, không kiếm được khách thuê.

Nhu cầu về chỗ ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM luôn rất cao. Tại Thủ đô, tốc độ phát triển một cách tự phát của những khu trọ, dãy trọ bình dân dành cho học sinh, sinh viên, người lao động ngoại tỉnh được xem là "đáng nể" nhất.

"Trăm hoa đua nở"

So với các tỉnh, thành có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, Tp. Hà Nội luôn đứng "top" về những bất cập liên quan tới quy hoạch (hụt hơi với hạ tầng kỹ thuật, xã hội), quá tải giao thông và an sinh xã hội. Bên cạnh "bài toán" nhà ở cho giới công chức hưởng lương Nhà nước vẫn chưa giải quyết triệt để, đội quân hùng hậu hàng trăm nghìn học sinh, sinh viên, lao động ngoại tỉnh liên tục gia tăng hàng năm, khiến cho cơ quan chức năng Hà Nội luôn đau đầu về chuyện quản lý, phát triển "chất – lượng" BĐS nhà ở tại Thủ đô.

Không thể phủ nhận những thành quả bước đầu từ chương trình Nhà ở Quốc gia, được khởi động vài năm nay. Tuy nhiên, ở góc độ đời sống xã hội, sự góp mặt ngày càng đông của BĐS cho thuê giá rẻ (do cá nhân, hộ gia đình tự tạo lập và kinh doanh) đã giảm tải rất nhiều áp lực cư trú (dù là tạm thời hay lâu dài) tại đô thị đặc biệt.

Đa dạng cả về loại hình, từ khép kín tới chung khu vệ sinh, rộng từ 12-25m2, lợp tôn hay có điều hòa nóng lạnh, giá từ 800.000 đồng đến 2,5 triệu đồng/tháng… nên dòng sản phẩm đặc thù này rất vừa túi tiền vốn eo hẹp của những đối tượng đi học, lao động bấp bênh ở Hà Nội. Trong khi đó, những quyết sách, kế hoạch nhằm đáp ứng nhu cầu an sinh Quốc gia lại chưa thể phủ tới. Đâu đó, chỉ lác đác những dự án nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất như Bình Dương, Quảng Ninh, Thái Nguyên, Hà Tĩnh… Hiếm hoi lắm mới có Đà Nẵng xây dựng và đưa vào hoạt động khu nhà ở giá rẻ cho sinh viên từ năm trước.

Nguy cơ bão hòa nhà trọ bình dân tại nội đô Hà Nội được dự báo không xa trong năm 2014

Hà Nội, một trong hai địa phương tập trung số lượng khổng lồ học sinh, sinh viên, lao động nhập cư lũy tiến hàng năm. Áp lực nhà ở tăng cao, trong khi giới tạo lập BĐS cùng các nhà quản lý vẫn chưa thể tìm được tiếng nói chung, nhà trọ bình dân vì thế mà "tha hồ phát triển", thoải mái "phát" giá, thay đổi giá thuê, tiền điện nước… tùy hứng, báo chí dư luận xã hội phản ánh không ngớt, cơ quan quản lý vào cuộc bằng những chế tài "yếu ớt" (chủ nhà phải công khai giá thuê trọ, giá điện nước tại UBND phường, xã).

Kết quả sau cùng vẫn "đâu đóng đấy". Cứ ở đâu có cơ sở đào tạo bậc đại học là ở đó mọc lên các phòng trọ giá rẻ. Xa nội thị như Cổ Nhuế, Nhổn cũng san sát các khu trọ tuềnh toàng, giá 800.000 – 1 triệu/tháng/phòng, gần hơn về khu Cầu Giấy, Xuân Thủy, Hoàng Quốc Việt, "bát ngát" phòng trọ cho khách hàng. Một trong những địa điểm tập trung cao điểm tại đây là Dịch Vọng Hậu, Dương Quảng Hàm và Nguyễn Phong Sắc kéo dài, với hàng trăm căn phòng cho thuê (dưới dạng chung cư mini), giá từ 1,5-2,5 triệu đồng/tháng luôn được lấp đầy ngay từ khi… khởi công.

Đây là hiện tượng khá ngạc nhiên đối với dòng sản phẩm BĐS cho thuê tự phát tại Hà Nội. Xưa nay, giới lao động nhập cư và học sinh, sinh viên thường "gõ cửa" những khu trọ bình dân để thỏa mãn nhu cầu cư trú tại Thủ đô (ký túc xá các trường chỉ đáp ứng một phần rất nhỏ).

Vẫn ế ẩm

Ngay cả khi cơ quan quản lý quyết định chuyển địa điểm một vài trường đại học ra ngoại thành, sức ép nơi ở vẫn rất lớn. Địa bàn có tốc độ gia tăng lượng phòng trọ mạnh nhất là huyện Từ Liêm cũ, Long Biên và Hoàng Mai. Tại Từ Liêm, vô số làng xã đã "lột xác" thành phố xá, người dân bản địa được lên đời nhờ kinh doanh phòng trọ như Phú Đô, Nhân Mỹ, Đình Thôn, Phùng Khoang, Cổ Nhuế, Mễ Trì…

Tuy nhiên, khảo sát nhanh tại điểm "nóng" Từ Liêm cho thấy, rất nhiều khu trọ vắng bóng người thuê. Xuất hiện khắp nơi là các mảnh giấy dán quảng cáo phòng trọ cho thuê giá rẻ. Công trình mới hoàn thành quảng cáo cho thuê đã đành, các khu ở "ổn định" từ vài năm nay cũng đua tranh khách bằng khuyến mãi tiền internet, tiền nước 3 tháng đầu. Ông Lãm, chủ một khu trọ 20 phòng (4 tầng) tại Phú Đô than: "Chẳng hiểu sao từ vài tháng nay khách cứ bỏ đi hết. Giá thuê duy trì ở mức 2 triệu đồng/tháng/phòng 20m2 khép kín, chưa gồm điện nước, nhưng sinh viên lũ lượt kéo đi".

Cùng chung tình cảnh "bỗng nhiên ế phòng", bà Vân, chủ 15 phòng trọ khép kín diện tích 18m2 tại Phùng Khoang nhận định: "Đa phần sinh viên bây giờ đã "khôn" hơn. Họ tìm cách ở ghép tối đa có thể để tiết kiệm chi phí. Những chủ nhà nào e ngại vì sợ hỏng hóc công trình thì không thể giữ khách".

Về góc độ người đi thuê, Minh Tâm, sinh viên Đại học Sư phạm Nhạc họa Trung ương (Nguyễn Trãi, Thanh Xuân) chia sẻ: "Thay vì thuê trọ tại các khu nhà ở do người dân tự cơi nới, xây sửa với đủ điều bất cập, em và 3 bạn cùng lớp vừa thuê được một căn phòng tại chung cư Nàng Hương, với giá tương đương nếu chia theo đầu người. Đổi lại, cuộc sống sinh hoạt và học tập rất tiện lợi".

Quả thật, nguồn cung cho thị trường BĐS cho thuê tại Hà Nội đang được tiếp sức bởi rất nhiều các chung cư thương mại ế ẩm tích lũy gần 1 năm nay. Thông tin ngày càng rõ ràng, đa dạng và dễ truy cập, sinh viên nếu khai thác tối đa nguồn cung giá rẻ này, sẽ là "thảm họa" cho các nhà trọ, phòng trọ tự phát trong năm 2014.