Đất nền ra phố làm ăn

Thị trường địa ốc ở vùng ven và các tỉnh giáp ranh Tp.HCM đang ngày càng trở nên xôm tụ, thu hút những người ít tiền. Nắm bắt được nhu cầu này, các công ty môi giới đã tiếp thị tràn ngập bằng tờ rơi phát ở ngã tư, tờ phướn dán cột điện và nhắn tin qua điện thoại...

Càng xa, càng rẻ

Mới đây nhất là tờ phướn treo trên cột điện ở khắp các tuyến đường quận 5, 6, kể cả quận 1 khá ấn tượng như “đất nền ven sông quận 8, giá 8,5 triệu đồng/m²” hoặc “đất nền 11,6 triệu đồng/m² bao gồm móng”. Thông số đưa ra đủ để kích thích tò mò, bởi “ven sông quận 8”, có lẽ không phải đắt lắm.

Trong vai người mua đất, chúng tôi liên lạc với số điện thoại ghi trên tờ phướn. Miệt mài xuôi theo đường Phạm Thế Hiển, sau hai ba lần chỉ dẫn cuối cùng cũng giáp mặt dự án. Nhân viên môi giới cho biết, đây là phần “đất mới” của khu dân cư Hai Thành (hoặc khu dân cư Phú Lợi), phường 7, quận 8. Khu dân cư cũ đã có người ở, nhà cửa xây dựng tương đối nhiều, gần đó là đường Nguyễn Văn Linh, xe cộ nườm nượp ngược xuôi… Nhìn có vẻ xôm tụ nhưng phần hạ tầng nối với khu dân cư vẫn còn dang dở. “Lúc trước chủ đầu tư đã bán hết, nay làm tiếp khu này, nhưng cả hai vẫn cùng một chủ đầu tư và cùng một dự án”, nhân viên này chia sẻ. Lúc này các thông tin trên hai tờ phướn được giải mã: đều chung một dự án, nếu chưa làm móng giá 8,5 triệu đồng/m²; làm móng xong và có thuế VAT giá 11,6 triệu đồng/m²; còn ven sông chính là dọc rạch Bà Tàng. Hiện tại dự án đang làm hạ tầng, hệ thống cống đã xong, mặt đường đang lu lèn. Nhân viên môi giới cho biết, khoảng tháng 6 xong hạ tầng và giao nền cho khách hàng xây nhà luôn. Lịch thanh toán linh hoạt, đóng 50% nhận nền, còn lại trả góp trong hai năm. Theo thông số trên catalogue, chủ đầu tư chào bán khoảng 250 nền trên tổng số 300 nền. Công bằng mà nói, so với trước đây, dự án này giảm giá khoảng 40%!

Cờ phướn tại dự án đất nền Long An, khu đô thị Nam Long, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

“Khu đô thị Nam Long 660 triệu đồng/nền”, tấm quảng cáo treo trên trụ điện như thách thức người chưa có nhà, hoặc người đang tính đầu tư vào “mặt hàng truyền thống”, hy vọng thị trường ấm lại để kiếm lời. “Đi đường cao tốc, tới Bến Lức, Long An quẹo vào là đúng ngay dự án”, một nhân viên môi giới chỉ dẫn. Khung cảnh thật hoành tráng, ngay đường dẫn vào đường cao tốc hàng trăm tấm pano quảng cáo dự án treo san sát nhau trông thật bắt mắt, chứ không phải treo lẻ tẻ như tại Tp.HCM. Lúc này thông tin về dự án phong phú hơn: “Khu dân cư Nam Long 350 triệu đồng/nền, đất nền, đường nhựa 12m, hạ tầng hoàn thiện”, “Khu dân cư Nam Long, 1,69 tỷ đồng/căn, nhà phố thương mại”...

Nhân viên công ty phác thảo, tên đầy đủ của dự án là khu đô thị Waterpoint An Thạnh gần 400ha do Công ty cổ phần Nam Long làm chủ đầu tư, trải dài theo đường dẫn và cách đường cao tốc chừng 150m, một mặt gần sông Vàm Cỏ Đông. Vị trí đang mở bán là khu nhà phố An Thạnh, tổng cộng 129 căn, đang có hạ tầng hoàn chỉnh. Ngay tại đây cũng có trường học, nhà tái định cư cho cư dân tại chỗ, có chợ búa… trông có vẻ khá xôm tụ. Hiện chủ đầu tư đang mở bán hai loại sản phẩm, nhà phố xây dựng sẵn, một trệt một lầu giá 1,69 tỷ đồng, nền nhà phố giá thấp nhất 4,5 triệu đồng/m². Có lẽ ở nơi “đất rộng người thưa” nên quy hoạch khá thoáng, nền nhà phổ biến 6m x 20m hoặc 6m x 27m. Kế bên, phía sông Vàm Cỏ Đông là khu đô thị chính Waterpoint 381ha, một đoạn rào bằng tôn, chưa có động tĩnh gì. Theo báo cáo tài chính quý 3-2013 của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, “chi phí sản xuất kinh doanh dở dang” của dự án này hơn 1.228 tỷ đồng.

Cứ như thế, dự án địa ốc đất nền rao bán càng xa giá càng rẻ, vị trí ít thuận lợi thì rẻ hơn, cá biệt có dự án chỉ bán 98 triệu đồng/nền 90m², vì “vị trí yếu hơn” như ở tỉnh lộ 10, xã Đức Hòa Hạ, tỉnh Long An.

Làm được, thưởng lớn!

Thị trường đất nền trải dọc các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và kể cả Long An. Nói chung ở những nơi có thể đem lại sự kỳ vọng, càng kỳ vọng thì đất nền càng nhiều, giá có thể khá cao, đó là ăn theo đường cao tốc như Tp.HCM - Trung Lương, Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây, hoặc thành phố mới Bình Dương, đặc biệt gần sân bay Long Thành.

Yếu tố tạo nên sự sôi động đất nền vùng ven là giá rất rẻ so với Tp.HCM, mua dễ dàng tùy theo túi tiền, không bắt buộc xây nhà, trên hết có thể đầu tư như một món hàng, bởi quan niệm cố hữu lâu nay: “người đẻ chứ đất không đẻ”. Những thị trường này đã hình thành các công ty môi giới chuyên nghiệp “cát cứ một phương”, ví dụ nói đến Bình Dương là nhắc ngay đến Công ty Địa ốc Kim Oanh; sân bay Long Thành là Công ty cổ phần Bất động sản Nam Tiến, khu đô thị mới Nhơn Trạch là Công ty cổ phần Phúc Khang…

Cuối tuần, các chủ đầu tư hay nhà môi giới đều tổ chức xe đưa khách hàng đi tham quan dự án, riêng Công ty cổ phần Bất động sản Nam Tiến mỗi tuần 3 lần. Nếu nói bán đất nền, đáng nể nhất phải kể đến Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh. Những năm khủng hoảng vừa qua, công ty ăn nên làm ra với bộ máy trên 500 nhân viên.

Hong Kong: Giá nhà tăng chóng mặt lên tới 20%

Trong khi mức lương của người dân luôn ở mức khiêm tốn thì giá bất động sản tại Hong Kong lại ngày càng lên cao, với mức tăng lên tới 20% khiến cho tình trạng người dân không thể mua được nhà ở ngày càng nghiêm trọng.

Theo kết quả khảo sát của công ty tư vấn Demographia có trụ sở ở Mỹ cho biết năm 2013, Hong Kong tiếp tục đứng đầu thế giới về tình trạng người dân khó mua nhà ở do giá thành tăng cao. Đây là năm thứ tư liên tiếp Hong Kong đứng ở vị trí này. Đứng thứ hai và thứ ba trong danh sách này lần lượt là các thành phố Vancouver của Canada và Honolulu của Mỹ.

Cuộc khảo sát được tiến hành với 360 thành phố trên thế giới, cho thấy giá một căn hộ chung cư hạng trung ở Hong Kong khoảng hơn 4 triệu HKD, trong khi thu nhập bình quân hộ gia đình hàng năm là 270.000 HKD.

​

Nhiều người dân tại Hong Kong phải sống trong những căn phòng chật chội. (Nguồn: telegraph.co.uk)

Demographia đánh giá tình trạng không đủ khả năng mua nhà của người dân Hong Kong là "hết sức nghiêm trọng". Theo các chuyên gia bất động sản, mức lương của người dân Hong Kong không thể theo kịp giá nhà ở.

Giá bất động sản ở Hong Kong những năm gần đây tăng rất nhanh, trong khi quỹ đất dành cho các dự án xây nhà mới không tăng, vì vậy giá nhà ở càng tăng cao. Năm 2012, giá bất động sản ở thành phố này đã tăng chóng mặt, với mức tăng lên tới 20%. Các chuyên gia dự đoán vấn đề nhà ở tại Hong Kong vẫn đáng lo ngại trong hai năm tới do nguồn cung căn hộ không tăng cho đến năm 2016.

Mặc dù chính quyền Hong Kong đã thực hiện một loạt biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản nhưng giá nhà ở sẽ chỉ giảm rất ít trong năm nay và việc mua nhà vẫn nằm ngoài tầm với của nhiều gia đình. Đây là một thách thức lớn đối với cơ quan quản lý của Hong Kong và đặc biệt là người mua nhà tại nước này.

Nguồn cầu nhà trọ cho thuê bình dân bắt đầu bão hòa

Tại khu vực nội đô Hà Nội, khó có thể đếm được đã có bao nhiêu phòng trọ, dãy nhà trọ mới mọc lên trong năm 2013. Và một thực tế bất ngờ là hiện nay đang có rất nhiều khu trọ ế ẩm, không kiếm được khách thuê.

Nhu cầu về chỗ ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM luôn rất cao. Tại Thủ đô, tốc độ phát triển một cách tự phát của những khu trọ, dãy trọ bình dân dành cho học sinh, sinh viên, người lao động ngoại tỉnh được xem là "đáng nể" nhất.

"Trăm hoa đua nở"

So với các tỉnh, thành có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, Tp. Hà Nội luôn đứng "top" về những bất cập liên quan tới quy hoạch (hụt hơi với hạ tầng kỹ thuật, xã hội), quá tải giao thông và an sinh xã hội. Bên cạnh "bài toán" nhà ở cho giới công chức hưởng lương Nhà nước vẫn chưa giải quyết triệt để, đội quân hùng hậu hàng trăm nghìn học sinh, sinh viên, lao động ngoại tỉnh liên tục gia tăng hàng năm, khiến cho cơ quan chức năng Hà Nội luôn đau đầu về chuyện quản lý, phát triển "chất – lượng" BĐS nhà ở tại Thủ đô.

Không thể phủ nhận những thành quả bước đầu từ chương trình Nhà ở Quốc gia, được khởi động vài năm nay. Tuy nhiên, ở góc độ đời sống xã hội, sự góp mặt ngày càng đông của BĐS cho thuê giá rẻ (do cá nhân, hộ gia đình tự tạo lập và kinh doanh) đã giảm tải rất nhiều áp lực cư trú (dù là tạm thời hay lâu dài) tại đô thị đặc biệt.

Đa dạng cả về loại hình, từ khép kín tới chung khu vệ sinh, rộng từ 12-25m2, lợp tôn hay có điều hòa nóng lạnh, giá từ 800.000 đồng đến 2,5 triệu đồng/tháng… nên dòng sản phẩm đặc thù này rất vừa túi tiền vốn eo hẹp của những đối tượng đi học, lao động bấp bênh ở Hà Nội. Trong khi đó, những quyết sách, kế hoạch nhằm đáp ứng nhu cầu an sinh Quốc gia lại chưa thể phủ tới. Đâu đó, chỉ lác đác những dự án nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất như Bình Dương, Quảng Ninh, Thái Nguyên, Hà Tĩnh… Hiếm hoi lắm mới có Đà Nẵng xây dựng và đưa vào hoạt động khu nhà ở giá rẻ cho sinh viên từ năm trước.

Nguy cơ bão hòa nhà trọ bình dân tại nội đô Hà Nội được dự báo không xa trong năm 2014

Hà Nội, một trong hai địa phương tập trung số lượng khổng lồ học sinh, sinh viên, lao động nhập cư lũy tiến hàng năm. Áp lực nhà ở tăng cao, trong khi giới tạo lập BĐS cùng các nhà quản lý vẫn chưa thể tìm được tiếng nói chung, nhà trọ bình dân vì thế mà "tha hồ phát triển", thoải mái "phát" giá, thay đổi giá thuê, tiền điện nước… tùy hứng, báo chí dư luận xã hội phản ánh không ngớt, cơ quan quản lý vào cuộc bằng những chế tài "yếu ớt" (chủ nhà phải công khai giá thuê trọ, giá điện nước tại UBND phường, xã).

Kết quả sau cùng vẫn "đâu đóng đấy". Cứ ở đâu có cơ sở đào tạo bậc đại học là ở đó mọc lên các phòng trọ giá rẻ. Xa nội thị như Cổ Nhuế, Nhổn cũng san sát các khu trọ tuềnh toàng, giá 800.000 – 1 triệu/tháng/phòng, gần hơn về khu Cầu Giấy, Xuân Thủy, Hoàng Quốc Việt, "bát ngát" phòng trọ cho khách hàng. Một trong những địa điểm tập trung cao điểm tại đây là Dịch Vọng Hậu, Dương Quảng Hàm và Nguyễn Phong Sắc kéo dài, với hàng trăm căn phòng cho thuê (dưới dạng chung cư mini), giá từ 1,5-2,5 triệu đồng/tháng luôn được lấp đầy ngay từ khi… khởi công.

Đây là hiện tượng khá ngạc nhiên đối với dòng sản phẩm BĐS cho thuê tự phát tại Hà Nội. Xưa nay, giới lao động nhập cư và học sinh, sinh viên thường "gõ cửa" những khu trọ bình dân để thỏa mãn nhu cầu cư trú tại Thủ đô (ký túc xá các trường chỉ đáp ứng một phần rất nhỏ).

Vẫn ế ẩm

Ngay cả khi cơ quan quản lý quyết định chuyển địa điểm một vài trường đại học ra ngoại thành, sức ép nơi ở vẫn rất lớn. Địa bàn có tốc độ gia tăng lượng phòng trọ mạnh nhất là huyện Từ Liêm cũ, Long Biên và Hoàng Mai. Tại Từ Liêm, vô số làng xã đã "lột xác" thành phố xá, người dân bản địa được lên đời nhờ kinh doanh phòng trọ như Phú Đô, Nhân Mỹ, Đình Thôn, Phùng Khoang, Cổ Nhuế, Mễ Trì…

Tuy nhiên, khảo sát nhanh tại điểm "nóng" Từ Liêm cho thấy, rất nhiều khu trọ vắng bóng người thuê. Xuất hiện khắp nơi là các mảnh giấy dán quảng cáo phòng trọ cho thuê giá rẻ. Công trình mới hoàn thành quảng cáo cho thuê đã đành, các khu ở "ổn định" từ vài năm nay cũng đua tranh khách bằng khuyến mãi tiền internet, tiền nước 3 tháng đầu. Ông Lãm, chủ một khu trọ 20 phòng (4 tầng) tại Phú Đô than: "Chẳng hiểu sao từ vài tháng nay khách cứ bỏ đi hết. Giá thuê duy trì ở mức 2 triệu đồng/tháng/phòng 20m2 khép kín, chưa gồm điện nước, nhưng sinh viên lũ lượt kéo đi".

Cùng chung tình cảnh "bỗng nhiên ế phòng", bà Vân, chủ 15 phòng trọ khép kín diện tích 18m2 tại Phùng Khoang nhận định: "Đa phần sinh viên bây giờ đã "khôn" hơn. Họ tìm cách ở ghép tối đa có thể để tiết kiệm chi phí. Những chủ nhà nào e ngại vì sợ hỏng hóc công trình thì không thể giữ khách".

Về góc độ người đi thuê, Minh Tâm, sinh viên Đại học Sư phạm Nhạc họa Trung ương (Nguyễn Trãi, Thanh Xuân) chia sẻ: "Thay vì thuê trọ tại các khu nhà ở do người dân tự cơi nới, xây sửa với đủ điều bất cập, em và 3 bạn cùng lớp vừa thuê được một căn phòng tại chung cư Nàng Hương, với giá tương đương nếu chia theo đầu người. Đổi lại, cuộc sống sinh hoạt và học tập rất tiện lợi".

Quả thật, nguồn cung cho thị trường BĐS cho thuê tại Hà Nội đang được tiếp sức bởi rất nhiều các chung cư thương mại ế ẩm tích lũy gần 1 năm nay. Thông tin ngày càng rõ ràng, đa dạng và dễ truy cập, sinh viên nếu khai thác tối đa nguồn cung giá rẻ này, sẽ là "thảm họa" cho các nhà trọ, phòng trọ tự phát trong năm 2014.